人们直观感受与房价数据不符的原因

一粒米m

人们直观感受与房价数据不符的原因

一、统计方法的技术性原因

    以国家统计局公布的2009年全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨1.5%为例。首先，“1.5%”这个数字是2009年的平均数与2008年相比的结果。2009年，我国的房地产价格及房屋销售呈现前低后高、前慢后快走势，前5个月各月同比指数一直为负增长，6月份以后，同比指数由降转升，到12月份同比涨幅升至7.8%。但平均下来，全年的房价指数就被拉低了。其次，还有地区差异的因素。2009年北京、上海、杭州等几个大城市房价的涨幅很高，但其他一些城市房价涨得不多，平均之后房价也被拉低了。第三，现行房地产价格统计调查制度对编制的各类房屋价格指数均赋予权重，通过加权计算得出。即：根据上年各类房屋销售的不同比重，确定其在整个房屋销售中的权重。如此，即使某一类型房屋价格上涨较高，但如果所占权数较小，对所在类别整体指数上涨的影响并不是很大。

二、对指标类别的不甚了解

    房屋销售价格指数是综合反映房地产商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数，他不是单一的几个指标，而是一个指标体系，其数据采集及计算过程是比较复杂的。比如，房屋销售价格调查不仅包括住宅类房屋销售价格变动情况，还包括办公楼、商业营业用房等费住宅类房屋的销售价格变动情况，仅在新建住宅中，就有经济适用房与商品住宅、普通住宅与高档住宅等多种分类，而人们关注的重点一般是住宅类中的普通住宅。另外，统计部门在编制房屋销售价格指数时，遵循的是“同质可比”的根本原则，需要剔除诸如结构、质量、朝向、楼层、装饰等非价格因素等的影响，力求价格指数反映“纯价格”变动的趋势和涨幅。例如：一个项目10月份新开盘12、13号楼，选择发生销售的12号楼802室作为本月样本房屋，实际销售单价为每平方米17000元，选择山岳成交的11号楼802室作为上月样本房屋，实际售价为每平方米12000元，12号楼的位置明显好于11号楼。在统计调查中，需剔除由于地理位置差别造成的几个影响，但对于购房者而言，一个月的涨价幅度就是5000元。在诸如此类的例子中，房屋销售价格指数肯定低于人们的直观感受。

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